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Die Zweckentfremdungsfalle

Ob unter Studenten, Wochenendpendlern oder Kurzzeitbeschäftigten – die Nachfrage nach möblierten Wohnungen steigt. Frankfurt etwa erwartet im kommenden Jahr einen starken Zuzug von Brexit-Bankern, die nach einer voll ausgestatteten Wohnung suchen.

 

Wer möbliert vermietet, kann diese Nachfrage decken und sogar einen Zuschlag verlangen. Viele Vermieter schrecken jedoch vor den hohen Anschaffungskosten für neue Möbel zurück. Zudem herrscht wegen immer neuer Bestimmungen große Unsicherheit zum Thema Zweckentfremdung.

 

Wir von Lyght Living zeigen Ihnen, wie Sie die Zweckentfremdungsfalle umgehen und welche Vorteile Ihnen Mietmöbel bei der Möblierung einer Mietwohnung bieten.

Wann gilt Wohnraum als zweckentfremdet?

Die Regelungen und Bestimmungen zur Zweckentfremdung sind je nach Kommune unterschiedlich. Grundsätzlich gilt aber: Wohnraum ist zum Wohnen da.

 

Wenn zum Beispiel eine Wohnung statt zum Wohnen als Ferienunterkunft an Städtetouristen vermietet wird, dann ist die Wohnung zweckentfremdet. Dasselbe gilt, wenn sie nur tages- oder wochenweise vermietet wird und die Mieter der Wohnung ihren Lebensmittelpunkt an einem anderen Ort haben, wie es zum Beispiel bei Monteuren oder Saisonarbeitern der Fall ist. Eine solche Unterbringung ist ein Gewerbe und erfordert eine Anmeldung bei den zuständigen Behörden.

 

Vor allem die Mietdauer und der Aufenthaltsgrund des Mieters entscheiden also, ob Wohnraum zweckentfremdet wurde.

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Wie man die Zweckentfremdung umgeht

Um nicht in die Zweckentfremdungsfalle zu tappen, raten wir Ihnen deshalb dringend:

1) Setzen Sie eine Mietdauer fest, welche die Bestimmungen Ihrer Kommune einhält. Oft ist darin festgeschrieben, dass die Mindestmietdauer mehrere Monate betragen muss. Eine kürzere Mietdauer ist aber durchaus möglich, wenn der Mieter seinen Lebensmittelpunkt für kurze Zeit an den Ort der Mietwohnung verlegt.

2) Prüfen Sie deswegen den Aufenthaltsgrund des Mieters. Zu den rechtmäßigen Gründen für die Verlegung des Lebensmittelpunktes zählen beispielsweise eine vorübergehende berufliche Tätigkeit oder Ausbildung. Bei sehr kurzer Mietdauer können Sie in Absprache mit dem Mieter dessen Aufenthaltsgrund im Mietvertrag festhalten. Somit haben Sie später einen Nachweis, dass die Wohnung nicht zweckentfremdet vermietet wurde.

 

Bitte beachten Sie: Wichtig ist, sich an die Vorgaben ihrer Stadt und Region zu halten. Diese finden Sie in der Regel im Internet oder bei den entsprechenden Ämtern.

Eine flexible Ausstattung für flexible Mieter

Ist die Zweckentfremdungsfalle umgangen, gilt es, die Mietwohnung an die Bedürfnisse von wechselnden Mietern anzupassen. Geschmäcker sind bekanntlich verschieden: Was dem einen gefällt, kann für den anderen ein triftiger Grund sein, nicht einzuziehen.

 

Mietmöbel können hier eine geeignete Alternative sein. Denn im Gegensatz zu gekauften Möbeln lassen sich Mietmöbel schnell und unkompliziert austauschen. Zudem erlauben sie, die Möbelkosten transparent, fair und rechtssicher auf den monatlichen Mietpreis aufzuschlagen. Mögliche Rechtsstreitigkeiten mit dem Mieter werden so im Voraus vermieden.

Unser Fazit

Die Wohn- und Arbeitswelt wird flexibler. Umgeht man die Zweckentfremdungsfalle, eröffnet dieser Wandel neue Vermietungskonzepte, wie zum Beispiel das möblierte Wohnen auf Zeit. Für die Einrichtung Ihrer Wohnung sollten Sie dann Mietmöbel wählen: Diese garantieren höhere Mieteinnahmen bei gleichzeitiger Rechtssicherheit.

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Autor

Heiko Neuhausen

Rechtsanwalt und Partner der Sozietät

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Rechtsanwälte Bauer & Kollegen

Kaiserstraße 47

60329 Frankfurt am Main

Telefon: 069 – 15 39 21 3 – 0

info@bauer-kollegen.de

Hauptarbeitsgebiete:

  • Wohnungseigentumsrecht
  • Mietrecht
  • Immobilienrecht
  • Handels- und Gesellschaftsrecht
  • Allgemeines Zivilrecht
  • Vertragsrecht

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Wie der eine oder andere bereits mitbekommen hat, hat sich die Situation auf dem bezahlbaren Wohnungsmarkt rapide verschlechtert, so dass es schwierig geworden ist, erschwingliche Wohnungen für Familien, Studenten, Angestellte oder Freelancer zu finden.

Die Gemeinden haben daher ein Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum erlassen, bis der Bevölkerung mehr Wohnungen zur Verfügung steht. Das Verbot dient dazu, dass Wohnungen ausschließlich fürs Wohnen genutzt werden, nicht für Ferienwohnungen oder ähnliches.

Die Frage ist, ob möbliertes Wohnen auf Zeit unter dieses Verbot fällt. Das können wir von Lyght Living klar verneinen. Wohnen auf Zeit ist zweckentfremdungskonform. Aber es müssen je nach Gemeinde Vorgaben erfüllt werden.

Was ist Zweckentfremdung?

Zweckentfremdung ist, wenn der Vermieter Wohnungen für andere Zwecke als das Vermieten an Wohnungssuchende nutzt. Wir sprechen hier nicht von Eigenbedarf, das ist ein anderes Thema. Hier will der Vermieter die Wohnung für seinen eigenen Bedarf, z.B. Wohnung an Sohn vermieten, nutzen.

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Wir beliefern sowohl Privat- als auch Geschäftskunden. Beispielsweise sind unsere Mietmöbel ideal für Studenten oder Arbeitnehmer, die für eine befristete Zeit wohnen oder flexibel leben möchten. Ebenso statten wir möblierte Apartments, Mitarbeiterwohnung und Großimmobilien aus. Informieren Sie sich jetzt!

Zweckentfremdung im Detail

Genauer gesagt, bedeutet Zweckentfremdung:

1) die Nutzung von Wohnraum für ausschließlich gewerbliche oder berufliche Zwecke, beispielsweise als Büro, Praxis oder Ladengeschäft,

2) die tage- oder wochenweise Vermietung an Touristen, die gewerbliche Zimmervermietung und die Nutzung als Monteurunterkunft,

3) langanhaltender, spekulativer Leerstand,

4) der Abriss von Wohnungen,

5) wenn eine Wohnung baulich so stark verändert wird, dass sie zum Wohnen nicht mehr geeignet ist.

‍Vermietung auf Zeit

Die Vermietung von möblierten Wohnungen auf Zeit stellt keine Zweckentfremdung dar, da die Wohnungen zum tatsächlichen Wohnen genutzt werden. Entscheidend ist, dass die Mieter temporär ihren Lebensmittelpunkt in die Wohnung verlegen und sich dort auch behördlich wohnhaft melden.

Es ist hilfreich, dem Mieter der möblierten Wohnung eine Wohnungsgeberbescheinigung zu geben. Wenn der Mieter eine Ausbildung startet oder als Freelancer befristet vorort arbeiten muss, verlegt er den Lebensmittelpunkt für diesen Zeitraum in diese Wohnung.

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Wer regelt die Zweckentfremdung?

2006 wurde das Grundgesetz geändert. Hier wurden die Bundesländer mit dem Recht auf Bestimmung der Zweckentfremdung beauftragt. Die Städte, Gemeinden der Bundesländer können auf dieser gesetzlichen Grundlage eigene Regelungen festlegen.

Für Vermieter ist es wichtig, dass sie eine zweckfremde Nutzung von Wohnraum bei der Gemeinde anmelden und eine Genehmigung erhalten. Ausnahmen gibt es, wenn beispielsweise ein öffentliches Interesse am Wohnraum gibt. Es kann sein, dass ein Kindergarten den Wohnraum beansprucht. Ausgleichzahlungen wäre eine Maßnahme, um das trotzdem durchzusetzen.

Regelverstöße Zweckentfremdung

Eine ungenehmigte Zweckentfremdung ist eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße geahndet werden kann. Die Höhe der Bußgelder kann sich je nach Kommune deutlich unterscheiden und bis zu 500.000 Euro pro Verstoß beziehungsweise Wohneinheit betragen. Hat die Kommune eine Zweckentfremdung festgestellt, muss die Wohnung darüber hinaus üblicherweise wieder zum dauerhaften Wohnen zur Verfügung gestellt werden.

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